Los proyectos de construcción conllevan riesgos inherentes para todas las partes implicadas. Para gestionar parte de este riesgo financiero, los contratistas generales suelen incluir cláusulas de pago contra pago en sus acuerdos con los subcontratistas. Estas cláusulas condicionan los pagos a los subcontratistas a que el contratista general reciba primero el pago del cliente.

Aunque las cláusulas de pago contra reembolso pueden ayudar a los contratistas generales a mantener la tesorería y a que los proyectos funcionen sin problemas, pueden crear importantes problemas de tesorería a los subcontratistas más pequeños, que pueden tener que esperar pagos que no pueden controlar.

A continuación, analizaremos las definiciones de las cláusulas de pago contra reembolso, cómo encajan en las normas de la legislación sobre pronto pago y cómo gestionar las finanzas cuando se aplica una de estas cláusulas.

‍

Contratos de construcción

Los contratos de construcción establecen las reglas de cada interacción a lo largo del proyecto. Tratan de desmitificar el proceso en la medida de lo posible, incluso teniendo en cuenta situaciones hipotéticas en las que las partes interesadas en la construcción no se hayan encontrado nunca.

El contrato debe establecer los pormenores del proyecto y describir detalladamente los derechos y responsabilidades de todos los implicados, en especial el alcance del trabajo. alcance del trabajo y el proceso de gestión de las órdenes de cambio. órdenes de cambio.

Existen algunas plantillas y formularios de contratos de construcción comunes que pueden ayudar a las empresas constructoras a redactar sus contratos y contribuir a que los contratos del sector estén un poco más normalizados.

Es absolutamente vital que todas las partes implicadas en el proyecto lean y entiendan todo el contrato antes de empezar a trabajar. Es mucho pedir, porque la jerga jurídica suele ser difícil de leer, pero las empresas de la construcción tendrán que cumplir los términos de los contratos que firmen, incluidos los que puedan retrasar el pago.

‍

Cláusulas a tener en cuenta en los contratos de construcción

Hay todo tipo de cláusulas en los contratos de construcción, incluidas las que definen la responsabilidad de abastecerse de materiales, la garantía de la obra y quién se encarga de conseguir los permisos. Algunas, sin embargo, pueden requerir una segunda mirada, ya que pueden hacer recaer demasiado peso o riesgo sobre una de las partes.

Las cláusulas de no gravamen pretenden impedir que un contratista o subcontratista imponga un gravamen mecánico sobre la propiedad. Es como firmar una renuncia al derecho de retención antes de empezar el trabajo, y le quita al contratista una de sus principales bazas para cobrar.

Las cláusulas de no indemnización por retrasos significan que si el subcontratista no puede empezar o continuar el trabajo según lo previsto debido a retrasos en el proyecto que él no ha causado, el subcontratista no puede reclamar una indemnización por el tiempo perdido.

Las cláusulas de escalado tratan de gestionar el riesgo de que se disparen los costes de los materiales estableciendo normas de contratación que ayuden a garantizar que los costes se mantienen similares a los presupuestados en la oferta. Los proveedores deben asegurarse de que las cláusulas sean justas y equilibradas.

‍

Definición de pagar cuando se paga

Una cláusula de pago en el momento del pago es un apartado de un contrato de construcción que estipula que el contratista general es responsable de pagar al subcontratista en un plazo determinado tras haber recibido el pago del propietario o promotor del proyecto.

Si todo va bien, es posible que pagar cuando se paga no afecte demasiado a los subcontratistas: si el contratista general ha elaborado un plan de tesorería y establece un calendario para pagar a los contratistas especializados cuando reciba una entrada de dinero, es posible que todo vaya sobre ruedas.

Las cláusulas contractuales de pago contra reembolso pueden resultar polémicas cuando los contratistas generales no cobran según lo previsto, ya sea porque no cumplen los plazos de solicitud o de trabajo o porque el propietario del proyecto tiene problemas de liquidez, por ejemplo. Cuando esto ocurre, los subcontratistas pueden retrasar el pago indefinidamente. A pesar de no cobrar, los subcontratistas tendrán que pagar los materiales y las horas de mano de obra empleadas para completar el trabajo.

Soluciones de pago como Truss pueden ayudar a evitar las solicitudes de pago fallidas y a agilizar los procesos de pago, ayudando a evitar las crisis de liquidez. Truss permite incluso flexibilidad para los pagos progresivos, de modo que las empresas de construcción pueden hacer un seguimiento de las cantidades pagadas y adeudadas sin necesidad de introducir datos manualmente una y otra vez.

‍

Pagar cuando se paga frente a pagar si se paga

Los contratistas deben ser conscientes de las diferencias entre las cláusulas de pago cuando se paga y las de pago si se paga. Conocidas como cláusulas de pago contingente, tanto las de pago cuando se paga como las de pago si se paga indican que la propia remuneración del contratista principal puede afectar a los pagos. Sin embargo, la cláusula pay when paid nunca anula la responsabilidad del contratista principal de pagar finalmente al subcontratista, mientras que la cláusula pay if paid podría significar que si el contratista principal nunca cobra, es posible que nunca pague al subcontratista el pago a cuenta o el pago final.

Tanto las cláusulas de pago cuando se paga como las de pago si se paga están sujetas a diferentes interpretaciones de un Estado a otro. De hecho, muchos Estados prohíben la inclusión de cláusulas de pago en los contratos de construcción.

‍

Implicaciones jurídicas de la remuneración en el momento del pago

Las cláusulas de pago contingente plantean un dilema tanto a los profesionales de la construcción como a los juristas. El impago puede dificultar bastante el pago a los subcontratistas por parte de los contratistas generales, pero tampoco corresponde a los subcontratistas asumir todo el riesgo de impago del propietario. ¿Y cómo se ven afectados los proveedores de materiales y los trabajadores cuando se retrasan los pagos a los subcontratistas?

Los tribunales de muchos estados, como Alabama, California, Florida y Nueva York, están de acuerdo en que las cláusulas de pago en el momento del pago son mecanismos de calendario, lo que sugiere que el calendario de pago puede verse afectado por la cláusula, pero el contratista general conserva la responsabilidad de que los subcontratistas cobren.

En fecha tan reciente como 2022,Virginia aprobó la Ley 550 del Senado sobre pronto pago, que invalida las cláusulas de pago contingente en la mayoría de los casos y exige que los contratos de construcción incluyan en su lugar cláusulas que obliguen a los contratistas a pagar íntegramente a sus subcontratistas.

Ese mismo año, Connecticut confirmó una cláusula de pago si se paga en un contrato en Electrical Contractors Inc. contra 50 Morgan Hospitality Group LLC, diciendo que el contrato era lo suficientemente claro como para que el subcontratista conociera las reglas al entrar.

Antes de firmar cualquier contrato con una cláusula de pago contingente, los subcontratistas deben comprender sus implicaciones y aplicabilidad en ese estado. Utilización de Truss Payments puede mitigar los riesgos asociados al pago, automatizando los pagos para evitar retrasos y manteniendo registros precisos de los fondos intercambiados para que los contratistas puedan proteger sus intereses en caso de litigio.

‍

Buenas prácticas en materia de cláusulas de pago contingente

Aunque los tribunales pueden proteger a los subcontratistas de la falta de pago derivada de las cláusulas de "pagar cuando se pague", los contratistas deben entender que cuando firman un contrato que contiene estas cláusulas están aceptándolas.

En lugar de esperar lo mejor, los contratistas deben ejercer su derecho a negociar las condiciones de pago, especialmente si afectan a los derechos de embargo del contratista sobre la propiedad o van en contra de la legislación estatal sobre pronto pago.

Para protegerse en caso de litigios sobre pagos, los contratistas deben asegurarse de llevar un registro de toda la documentación, enviando facturas completas y correctas . facturas en los plazos predeterminados. En muchos casos de litigios en el sector de la construcción, el vencedor acaba siendo la parte que mejor puede demostrar su caso mediante la documentación adecuada.

Soluciones de pago como Truss pueden ayudar a realizar un seguimiento de los pagos, incluidos los pagos progresivos, y automatizar la facturación y los pagos para garantizar que los subcontratistas cumplen todas las normas, de modo que, si surge una disputa, tengan la mejor oportunidad de salir ganando.

‍

Cómo gestionar los riesgos y las mejores prácticas para las cláusulas de pago cuando se paga

Aunque las cláusulas de pago cuando se paga sirven como herramienta de gestión financiera para los contratistas generales, transmiten un riesgo financiero considerable a los contratistas de menor nivel. Es crucial que todos los contratistas que firmen contratos de construcción entiendan las cláusulas y cómo pueden ser interpretadas por los tribunales locales.

En última instancia, una comunicación proactiva, unos acuerdos contractuales claros y una gestión eficaz de los pagos a través de Truss Payments pueden ayudar a mitigar los retos asociados a las cláusulas de pagos contingentes y garantizar una ejecución del proyecto más fluida para todas las partes interesadas.