Un contrato de construcción es el marco de todo un proyecto. En él se detallan todas las interacciones entre las partes interesadas en la construcción. Por eso, el tipo de contrato de construcción que se utilice para un proyecto puede tener una gran repercusión en cómo se mide el progreso y cómo se distribuyen las responsabilidades. 

Existen varios tipos principales de contratos de construcción. En este artículo se detallan las características de los distintos tipos de contrato en el sector de la construcción y cómo decidir cuál puede ser el más adecuado para un próximo proyecto. Es importante tener en cuenta que se pueden utilizar distintos tipos de contratos de construcción para distintas fases del proyecto. 

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Principales tipos de contratos de construcción

Cada tipo de contrato organiza los pagos y las responsabilidades de la construcción de forma ligeramente distinta. Es importante elegir el contrato que mejor se adapte a los retos de cada proyecto. 

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Contrato a tanto alzado / Contrato a precio fijo

Como su nombre indica, los contratos a tanto alzado acuerdan el valor total del proyecto. Los contratos a tanto alzado, también conocidos como contratos de precio fijo, funcionan mejor en proyectos con un ámbito de trabajo claramente definido. Un buen ejemplo de proyecto que funcionaría bien con un contrato a tanto alzado sería la instalación de paneles de yeso en un conjunto de habitaciones de un edificio nuevo. 

Los contratos a tanto alzado son sencillos y directos, pero es importante recordar que el contratista tiene un fuerte incentivo para terminar la obra lo más rápido y barato posible para salir ganando en el proyecto. Del mismo modo, un proyecto a tanto alzado puede ser arriesgado para un contratista que haya pasado por alto o calculado mal elementos del proyecto que supongan gastos de construcción adicionales a los pensados en un principio.

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Contrato de coste incrementado / Contrato de precio máximo garantizado

Los contratos de coste incrementado prometen reembolsar a los contratistas todos los costes del proyecto y, además, pagarles una comisión predeterminada que será su beneficio. La comisión puede calcularse como un porcentaje de los costes totales del proyecto. Los costes del proyecto incluirán toda la mano de obra, materiales, permisos y equipos necesarios para completar el trabajo (costes directos), así como los costes administrativos y generales (costes indirectos).

Los contratos de coste incrementado suelen exigir que el contratista presente al propietario una estimación del importe total del contrato antes de que comience el proyecto. El propietario también puede poner un límite al precio máximo que se pagará por encima del cual no se reembolsarán los costes de construcción, lo que se conoce como precio máximo garantizado (PMG). 

Los contratistas pueden preferir los contratos de coste incrementado porque presentan menos riesgo de tener que pagar de su bolsillo los costes del proyecto. Sin embargo, el propietario no conoce el coste total de la obra hasta que recibe la factura final. Los contratos de coste incrementado exigen que los contratistas lleven un control exhaustivo de los gastos y del progreso del proyecto, y que justifiquen cada factura con documentación de apoyo.

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Contrato de obra

Los contratos por tiempo y materiales cubren los costes de materiales en que incurren los contratistas durante la construcción y pagan una tarifa horaria específica por cada hora de trabajo empleada durante la construcción. Los costes de material incluyen los gastos de envío y un pequeño margen de beneficio para los contratistas, mientras que los costes de mano de obra incluyen los salarios y los costes administrativos y permiten un margen de beneficio. 

Los contratos T&M mitigan gran parte del riesgo al que suelen enfrentarse los contratistas, ya que garantizan que los costes del proyecto estén cubiertos a lo largo del mismo y que los márgenes estén protegidos. Sin embargo, al igual que los contratos de coste incrementado, exigen un seguimiento y una documentación muy cuidadosos de los gastos . Los contratos de obra y mantenimiento suelen incluir una cláusula de "no exceder" para ayudar a los propietarios a controlar los costes. 

Como no intentan fijar un presupuesto exacto, pueden ser beneficiosos para proyectos que no tienen un alcance de trabajo bien definido. 

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Contratos a precio unitario

Un contrato de precio unitario puede ofrecer flexibilidad y simplicidad a propietarios y contratistas en proyectos que tienen elementos claros y repetibles, pero un alcance indefinido. Un contrato de precio unitario establece el coste de una "unidad" de trabajo y multiplica ese coste por el número de unidades que componen el trabajo. El precio unitario incluye materiales, mano de obra y gastos generales.

Los contratos de precios unitarios son sencillos de controlar y facturar, pero el contratista debe tener cuidado de calcular los precios correctamente en el momento de la contratación o perderá mucho dinero a lo largo del proyecto. Los propietarios deben tener cuidado de vigilar los números unitarios a lo largo del proyecto, o sus costes pueden ser mucho más elevados de lo previsto.

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Factores a tener en cuenta al elegir un contrato de construcción

Los distintos tipos de contrato ofrecen a las partes del proyecto la posibilidad de elegir el que mejor se adapte al proyecto en cuestión. Estos son algunos aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de elegir qué contrato puede beneficiar a un próximo proyecto.

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Alcance y complejidad del proyecto

Algunos proyectos, o elementos del proyecto, son específicos y tienen un alcance limitado desde el principio, mientras que otros pueden requerir más flexibilidad. Todas las partes del proyecto tienen que decidir desde el principio cuánto riesgo financiero pueden asumir. 

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Proceso y frecuencia de cobro de facturas

Las partes interesadas en el proyecto no deben subestimar la cantidad de trabajo administrativo que conlleva el seguimiento de los costes y la facturación en cada ciclo de pago. Los contratistas que suscriben contratos de coste incrementado o de varios gastos deben contar con procesos de seguimiento meticulosos para garantizar que se les reembolsan correctamente sus costes. 

Herramientas digitales como Truss pueden ayudar a simplificar el cobro de facturas y la documentación de pagos. Los contratistas sólo tienen que añadir un enlace Truss a sus facturas digitales. Los enlaces Truss permiten realizar pagos parciales en un único enlace de pago, y todos los pagos asociados a cada factura se guardan en un único lugar para que tanto contratistas como propietarios puedan hacer un seguimiento sencillo a lo largo del proyecto.

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Gestión de tesorería

Aunque los contratos para proyectos largos o prolongados suelen permitir los pagos progresivos, la forma y el momento de administrar esos proyectos pueden variar. Los contratistas deben asegurarse de que pueden cubrir los costes del proyecto entre los pagos y mantener un flujo de caja saneado sin tener que sufragar demasiados gastos de su bolsillo a lo largo del plazo del proyecto. 

Independientemente del calendario de pagos que se aplique, Truss ac elera el cobro de los pagos facilitando las transferencias electrónicas. Los fondos están disponibles al instante para pagar a proveedores o gastar en tarjetas Truss en cuanto el remitente hace clic en "pagar".

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Proceso de conciliación

A medida que se efectúa cada pago, los contratistas deben cotejar la entrada de efectivo con los costes del proyecto para supervisar y controlar eficazmente el presupuesto de construcción. El proceso puede requerir muchas horas de trabajo administrativo, alternando entre el software de gestión de proyectos de construcción y el software de contabilidad y facturación, todo lo cual se intensifica cuando se requiere más información para la facturación, como ocurre con los contratos de coste incrementado y de gastos y honorarios.

Truss simplifica la conciliación integrándose con el software de contabilidad. Importe facturas y albaranes a Truss y automatice la conciliación, lo que se traduce en menos costes administrativos y menos errores de introducción de datos.

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Términos y cláusulas clave en los contratos de construcción

Los contratistas deben leer y comprender a fondo cualquier contrato que firmen. Aunque los contratos suelen utilizar términos estandarizados, es fundamental comprender los términos y condiciones que aplican a la relación entre el propietario y el contratista general. A continuación se enumeran algunos términos que aparecen con frecuencia en los contratos de construcción.

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Alcance del trabajo

El alcance del trabajo se refiere al tipo y la cantidad exactos de trabajo que un contratista realizará en un proyecto. El alcance no puede definirse con demasiada claridad: una terminología imprecisa podría malinterpretarse y dar lugar a discrepancias en los pagos, disputas y, en última instancia, retrasos en el calendario de construcción o el fracaso del proyecto. El alcance del trabajo detalla el trabajo exacto que se realizará para considerar que el proyecto está completo.

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Condiciones de pago

Las condiciones de pago establecen las normas tanto para el propietario como para el contratista en lo que respecta a la tramitación de los pagos. Puede haber normas para el contratista sobre el formato o los documentos necesarios para la copia de seguridad, si se requieren solicitudes de pago y el calendario de facturación. Las condiciones de pago detallan las expectativas de aprobación de los pagos y cuándo se emitirá el pago una vez que el propietario reciba la factura. Todos estos detalles son fundamentales para la gestión financiera del contratista. Truss simplifica y automatiza los procesos de pago, garantizando pagos puntuales y precisos a contratistas generales y subcontratistas.

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Procedimientos de orden de modificación

Las órdenes de cambio pueden ser una gran fuente de problemas en los proyectos de construcción porque representan una alteración del acuerdo contractual original. En el contrato de construcción debe establecerse un proceso completo para las órdenes de cambio, que incluya los pasos necesarios para reconocer la necesidad de un cambio, alertar al propietario de la necesidad de un cambio, el proceso de aprobación y cuándo pueden facturarse las órdenes de cambio. 

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Mecanismos de resolución de litigios

Por muy bien definido que esté un proyecto de construcción al principio, es probable que surjan imprevistos durante las fases de construcción. Afortunadamente, la definición cuidadosa del alcance, las condiciones de pago y los procedimientos de cambio de órdenes pueden ayudar a hacer frente a esas circunstancias imprevistas con elegancia. Cuando no es así, los documentos contractuales deben incluir procedimientos para resolver los conflictos.

El contratista y el propietario deberán decidir cuándo proceder a la mediación, la negociación o el litigio. Los contratistas nunca deben olvidar el poder que ejercen en forma de derechos de retención de los mecánicos, que pueden contribuir en gran medida a resolver los conflictos. 

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Elegir el contrato de construcción adecuado

El tipo de contrato de construcción utilizado en cada proyecto dependerá en gran medida del propietario del proyecto, del tipo de proyecto o fase, y de lo bien definido que esté el alcance cuando se inicie el proyecto. Los contratistas deben leer y comprender todos los términos contractuales descritos para cada proyecto de construcción, así como los derechos, responsabilidades y protecciones que ofrecen. 

Truss puede ayudar a simplificar el proceso de pago independientemente del tipo de contrato aplicable, permitiendo a los contratistas insertar enlaces de pago directo en sus facturas digitales y automatizando la conciliación entre los programas de contabilidad y facturación. Cuando los pagos se envían a través de Truss, el destinatario puede acceder a los fondos tan pronto como el remitente hace clic en "pagar", lo que facilita un flujo de efectivo saludable a lo largo de un proyecto de construcción.