Un contrato de construcción con precio máximo garantizado(PMP) establece un límite absoluto al importe que el propietario de un proyecto de construcción pagará al contratista por realizar el trabajo previsto en el contrato. El contratista tendrá que pagar de su bolsillo cualquier coste del proyecto que supere el GMP.

El precio del contrato se basará en los costes directos e indirectos del proyecto, más un margen de beneficio predeterminado para el contratista. Dado que el contratista asume gran parte del riesgo financiero que entrañan los proyectos GMP, es fundamental que el alcance del trabajo y otros detalles del proyecto estén muy claros antes de la licitación y antes de finalizar el acuerdo contractual.

Aquí analizaremos qué tipos de proyectos se adaptan mejor a un contrato de precio máximo y las ventajas e inconvenientes de su uso.

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Visión general de los contratos GMP

Los PGE llevan a propietarios y contratistas a fijar un precio seguro para ambos, basado en

• costes directos e indirectos del proyecto
• margen de beneficio del contratista
• un colchón financiero para ayudar a cubrir los costes adicionales derivados de circunstancias imprevistas

Los PGE sólo funcionan cuando el proyecto tiene

• un ámbito de trabajo bien definido
• ‍costesque no cambiarán mucho con el tiempo

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Contrato GMP frente a contrato a tanto alzado

Los contratos de construcción pueden dividirse en campos muy generales. Los contratos de precio fijo, también conocidos como contratos a tanto alzado, fijan el precio en el momento de la firma y sólo lo modifican cuando una orden de cambio formal altera el acuerdo contractual original.

Otros contratos de construcción permiten al contratista facturar al propietario la mano de obra, los materiales y un recargo a medida que avanza el proceso de construcción, pero no ponen precio real a la obra. Ejemplos de este tipo de contrato son los contratos por tiempo y materiales (T& M) y los contratos de coste incrementado.

Los contratos GMP pertenecen aproximadamente al segundo grupo. Sin embargo, los contratos GMP difieren de los contratos T&M y cost-plus porque ponen un límite a la cantidad que el contratista puede gastar en la entrega del proyecto. Ese presupuesto hace que el contrato sea más arriesgado para el contratista.

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Ventajas de las buenas prácticas de fabricación

El GMP adquiere gran importancia en los contratos de construcción como forma de proteger al propietario de los sobrecostes derivados de errores del contratista o de una mala gestión. Los contratos GMP suelen incluir cláusulas de excepción para los cambios iniciados por el propietario.

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Previsibilidad y ahorro potencial de costes para los propietarios

A medida que aumentan los costes de la construcción, es más importante que nunca que los propietarios comprendan los riesgos que asumen en sus proyectos de construcción. Con los contratos GMP, los propietarios pueden no conocer los costes exactos en los que incurrirán en un proyecto de construcción, pero sí conocen el límite superior del importe del contrato para la finalización del proyecto. El menor riesgo de los contratos GMP puede animar a los propietarios a seguir construyendo, lo que beneficia tanto al sector de la construcción como a la economía en su conjunto.

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Potencial de ahorro

Los contratistas tienen un incentivo adicional para aumentar la eficiencia, minimizar el despilfarro y aplicar medidas de control de costes cuando los márgenes de beneficio están en juego. Dado que los contratos GMP imponen un límite firme a los costes reembolsables, los contratistas deben ajustarse al presupuesto y al calendario o arriesgarse a sufrir pérdidas financieras en el proyecto. La eficiencia aumenta los beneficios del contratista y ofrece la oportunidad de mejorar los procesos internos para mejorar las prácticas de construcción en general.

Truss Payments puede contribuir aún más al ahorro de costes agilizando los procesos de pago y reduciendo los gastos administrativos. Una gestión financiera eficaz ayuda a los contratistas a gestionar flujo de caja y pagar las facturas con rapidez para fomentar mejores relaciones con los proveedores y evitar retrasos en los proyectos.

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Mejora la transparencia de los costes y la rendición de cuentas

Los contratos de precio máximo garantizado incluyen detalles que no siempre son visibles para los propietarios en otras estructuras de precios, como los costes exactos, los fondos para imprevistos y los márgenes de beneficio. La mayor transparencia permite a los propietarios tomar decisiones informadas sobre sus gastos de construcción y genera confianza entre las partes interesadas en el proyecto.

Software de pago como Truss puede añadir más responsabilidad a los procesos financieros de un proyecto de construcción al permitir pagos parciales de las facturas y proporcionando un seguimiento de los pagos en tiempo real para que todas las partes de un proyecto de construcción estén al corriente de los gastos del proyecto.

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Desafíos de las buenas prácticas de fabricación

Propietarios y contratistas deben ser conscientes de las ventajas e inconvenientes que presentan los contratos GMP. Un contrato detallado y adaptado específicamente al proyecto puede ayudar a superar muchos de estos retos. Como siempre, hay mucha confianza en los riesgos de cualquier contrato de construcción.

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Alto riesgo para los contratistas

El contratista asume gran parte del riesgo en los proyectos GMP. Cualquier error de cálculo o condición desconocida que provoque sobrecostes puede mermar los beneficios del contratista. El proyecto debe estar muy bien definido para que un contrato GMP funcione para el contratista. Los cambios de alcance pueden dar lugar a disputas por gastos adicionales.

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Mayor carga administrativa y de seguimiento

Los contratistas deben hacer un seguimiento minucioso de todos los gastos directos e indirectos del proyecto, respaldados por la documentación adecuada, para recibir el pago íntegro. La carga de mantener el respaldo requerido puede ser onerosa, por lo que los contratistas deben contar con los procesos necesarios para garantizar que se haga de forma coherente.

Truss le permite añadir etiquetas de proyecto personalizadas, recibos y notas a todos los gastos de su tarjeta, lo que facilita el control de la gestión de sus gastos.

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Riesgo de precios inflados

Aunque el GMP fija un límite máximo para el coste total del proyecto, eso no significa que los contratistas generales tengan carta blanca para gastar hasta ese límite. Los propietarios siguen esperando que los contratistas sean eficientes y puntuales a la hora de realizar el trabajo al precio más bajo posible, y eso requiere mucha confianza en un socio contratista general. Estas relaciones pueden ser tenues, y a veces hay disputas sobre lo que debe y no debe estar cubierto por el contrato de construcción GMP.

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Gestión de contratos GMP

Los contratos de precio máximo garantizado pueden ayudar a muchos propietarios a aplicar la gestión de riesgos en las obras de construcción. Dado que los contratistas adaptan gran parte de ese riesgo, deben asegurarse de que el alcance y las limitaciones del proyecto se esbozan cuidadosamente durante la fase previa a la construcción, para que todas las partes entiendan quién es responsable de pagar qué. Un contrato de construcción adecuado, adaptado específicamente al proyecto, al propietario y al contratista implicados, puede ayudar a eliminar gran parte del riesgo de disputas y pérdidas financieras.

Al igual que con cualquier otro acuerdo de construcción, un cuidadoso seguimiento de los documentos y los pagos puede mejorar la eficiencia y fomentar las buenas relaciones entre las partes interesadas de la construcción en los contratos GMP. El uso de software de gestión financiera como Truss Payments mejora la transparencia de los pagos y aumenta la responsabilidad en los contratos GMP para apoyar el éxito de los resultados del proyecto.

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