La Ley de Pagos a Contratistas y Subcontratistas(CASPA) es una ley de Pensilvania desde 1994, que proporciona herramientas para proteger a contratistas y subcontratistas de la falta de pago. Se trata de una de las diversas normativas de pago promulgadas en Estados Unidos para ayudar a paliar algunos de los problemas de pago en el sector de la construcción.

El sector de la construcción se enfrenta a numerosos retos en materia de pagos. La falta de comunicación, la lentitud y antigüedad de los métodos de pago, las disputas sobre el alcance de las obras y los cambios en las órdenes pueden provocar retrasos en los pagos en un sector que ya entraña un riesgo financiero considerable.

Las complejas redes de pago que van desde el propietario del proyecto hasta los subcontratistas, pasando por el contratista principal, no hacen más que complicar el proceso de pago y prolongar el retraso en el pago a los trabajadores que se encuentran más lejos de la fuente de pago.

Este artículo discutirá las reglas contenidas en el CASPA, incluidas las actualizaciones que recibió en 2018, para que los propietarios, contratistas generales y subcontratistas puedan todos entender sus derechos y responsabilidades cuando se trata de pagos rápidos.

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Por qué es importante el CASPA

La CASPA y otras leyes de protección de pagos similares tienen por objeto garantizar que los contratistas cobren por su trabajo. En la construcción, los contratistas suelen cobrar a plazos, o pagos progresivos, a lo largo del proyecto por el trabajo realizado hasta la fecha. Sin embargo, si el propietario impugna que el trabajo se haya realizado de acuerdo con el contrato y se niega a pagar, el contratista general debe pagar la factura del trabajo ya realizado, que puede incluir mano de obra, materiales, equipos y costes de permisos.

Los subcontratistas, que a menudo se ven obligados a esperar a que el contratista principal cobre, pueden retrasarse aún más en los pagos. A menos que los contratistas tengan acceso a efectivo que puedan utilizar para adelantar el siguiente proyecto, esta falta de pago puede impedirles hacer negocio en absoluto.

Los contratistas suelen utilizar los embargos preventivos como seguro contra el impago, pero si el propietario exige renuncia al derecho de retención a los contratistas antes de empezar las obras, incluso esa protección queda fuera de su alcance.

La CASPA añade otra capa de protección de pagos para contratistas y subcontratistas con el fin de extraer el pago de los propietarios o GCs que no quieren pagar a sus contratistas.

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Qué incluye CASPA

La CASPA no se aplica a todos los proyectos de construcción. Los proyectos de obras públicas, por ejemplo, se rigen por las disposiciones de la Ley de Pronto Pago de Pensilvania . Los contratistas que trabajan en la construcción residencial no están cubiertos por las protecciones CASPA a menos que estén trabajando en siete o más unidades simultáneamente.

Para aquellos proyectos que están cubiertos, CASPA comienza reiterando lo que la ley de Pensilvania ya permitiría, incluyendo que cuando un propietario o un GC entra en un contrato con un contratista o subcontratista, que están obligados a pagar a las partes en el otro extremo de los contratos de acuerdo con el lenguaje del contrato.

A continuación, la CASPA establece normas que permiten a contratistas y subcontratistas cobrar lo que les corresponde:

• Plazos de pago (si no hay ninguno previsto en el contrato) de 20 días después de la recepción de la factura del propietario al contratista general, y 14 días después de la recepción de la factura o 14 días después de que el propio contratista reciba el pago, lo que ocurra más tarde.
• Tipos de interés en caso de impago, fijados en un 1% mensual a partir del octavo día de vencimiento del pago.
• Si una de las partes incumple el contrato, el tribunal también concede un 1% en concepto de daños y perjuicios a la parte perjudicada, así como la posibilidad de una indemnización para cubrir los honorarios de los abogados.

Para no invitar a reclamaciones infundadas por impago, la CASPA también permite

• El propietario puede retener el pago de un trabajo que el contratista no haya realizado (o no haya realizado correctamente) si el contratista o subcontratista ha sido notificado en los 7 días siguientes a la recepción de la factura.
• La retención deberá liberarse en un plazo de 30 días a partir de la recepción definitiva de las obras.

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Las actualizaciones del CASPA de 2018

En 2018, el CASPA recibió una revisión, con nuevos puntos fuertes para los contratistas y subcontratistas que han terminado el trabajo pero siguen sin cobrar.

• Aunque un contrato de construcción incluyera una cláusula que renunciara a las proteccionesde la CASPA, esa disposición no tendría peso.
• ‍Los contratistasy subcontratistas pueden dejar de trabajar legalmente hasta que hayan cobrado si han seguido las normas de la ley.
• Los propietarios sólopueden retener fondos por deficiencias en el trabajo si han notificado la deficiencia al contratista por escrito en un plazo de 14 días tras haber recibido la factura del trabajo.

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Buenas prácticas para el cumplimiento de la Ley de Pagos a Contratistas y Subcontratistas

Cumplir la normativa CASPA implica crear sistemas claros para las prácticas de pago y contabilidad en una empresa de construcción.

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Establecer condiciones de pago claras en los contratos de construcción

Un contrato es un documento legal, y su único propósito es crear un marco para las expectativas entre todas las partes interesadas que lo firman. Cuanto más claro y minucioso sea un documento contractual, menos posibilidades de confusión, decepción y malentendidos habrá más adelante.

Asegúrese de que todos los contratos establecen claramente las condiciones de pago:

• Indicar cuándo puede esperar el propietario una solicitud de pago, y
• en qué momento a partir de ese momento vence el pago, así como
• cualquier penalización por intereses de demora que se aplicará y las fechas de entrada en vigor.
• Enumere los métodos de pago aceptados y preferidos.
• Deje claro qué pasos debe dar el propietario en caso de desacuerdo sobre el importe de la factura o sobre el trabajo realizado hasta la fecha.

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Garantizar la puntualidad de los pagos

Las normas de pago puntual no sólo se aplican a los propietarios. Los contratistas y subcontratistas también tienen la obligación, en virtud de la CASPA, de pagar puntualmente a sus proveedores.

Los contratistas generales deben dar prioridad a un buen flujo de caja para asegurarse de que siempre hay dinero suficiente en el banco para pagar a subcontratistas, obreros, proveedores de materiales y otros gastos que surgen a lo largo de un proyecto de construcción.

Eso significa crear un plan que detalle cuándo entrará y saldrá dinero de la empresa y garantizar que siempre haya un colchón disponible para gastos imprevistos.

A continuación, los contratistas deben racionalizar sus sistemas de pago para agilizar y facilitar el pago a los proveedores, de modo que las facturas no queden atrapadas en las telarañas administrativas. Los proveedores pueden facilitar el pago con múltiples opciones de pago, como cheque, tarjeta de crédito y transferencia electrónica de fondos. Con Trusslos contratistas pueden pagar a los proveedores de forma gratuita utilizando sólo su dirección de correo electrónico o número de teléfono, y los proveedores pueden acceder a los fondos inmediatamente.

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Llevar registros precisos

No deje que las facturas se vean atrapadas en la complejidad de la contabilidad de la construcción y se olvide de pagarlas. Mantenga registros precisos de las solicitudes de pago y las fechas de pago para que no se pierda nada integrando los sistemas de pago y contabilidad de la empresa. Los contratistas pueden importar y sincronizar facturas y recibos entre Truss y Quickbooks, para que los pagos de facturas se controlen automáticamente.

Las leyes de pronto pago se han aplicado en innumerables jurisdicciones de los EE.UU.. Los contratistas deben conocer las normas de la CASPA para protegerse y asegurarse de que cumplen las normas a la hora de pagar a sus proveedores por el trabajo que realizan en proyectos de construcción privados.

La complejidad de los proyectos de construcción y el número de partes implicadas dificultan el seguimiento de los pagos, pero precisamente por eso es tan importante que las empresas constructoras hagan todo lo posible por racionalizar la contabilidad y los sistemas de pago para mejorar los plazos de pago.

Truss simplifica los pagos a los contratistas, facilitando el cobro y el pago puntual a los proveedores. Reserve una demostración para empezar a utilizar su cuenta gratuita hoy mismo.

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Para más información, lea el texto original de la CASPA para hacerse una idea de su normativa, o lea un resumen de la actualización de 2018 para comprender mejor sus implicaciones.

Consulte la Ley Federal de Pronto Pago para conocer las normas de pago en proyectos financiados con fondos federales.