Las renuncias definitivas y parciales al derecho de retención son herramientas financieras comunes para los contratistas en sus finanzas de la construcción. Ambas reconocen los pagos del propietario y renuncian al derecho de gravar el título de propiedad del proyecto.

A continuación, analizaremos las diferencias entre las renuncias definitivas y las parciales en el sector de la construcción, las ventajas y desventajas de cada una y cómo decidir cuál utilizar.

¿Qué son las renuncias al derecho de retención?

En primer lugar, retrocedamos un par de pasos para entender las renuncias de gravamen y cómo se aplican en la financiación de la construcción. Las renuncias de gravamen son documentos financieros que actúan como reconocimiento formal de pago en los proyectos de construcción. El proceso es el siguiente.

Un derecho de retención de construcción es una marca formal en el título de propiedad que asigna parte de los ingresos de la venta de la propiedad al titular del derecho de retención. Los contratistas y proveedores de materiales utilizan los embargos preventivos para asegurarse de que se les paga por su trabajo y gastos. Cuando el propietario efectúa un pago, el contratista emite una renuncia de gravamen, renunciando a los derechos de colocar un gravamen contra la propiedad.

Algunos gobiernos exigen que las renuncias de gravamen se redacten en formularios de renuncia de gravamen específicos, mientras que otras zonas tienen requisitos de renuncia de gravamen menos regulados.

En función del importe del pago y de la situación del proyecto, el contratista o proveedor puede emitir una renuncia parcial o definitiva al derecho de retención.

Renuncia al derecho de retención

Las renuncias de gravamen se confunden a veces con las liberaciones de gravamen (o liberación de gravamen) - aunque los nombres suenan similares, los dos son documentos diferentes. Las renuncias de gravamen se emiten cuando un contratista o proveedor ya ha presentado un gravamen mecánico sobre una propiedad, y el emisor desea cancelar el gravamen.

¿Qué es una renuncia parcial al derecho de retención?

Una renuncia parcial de gravamen (a veces denominada renuncia de progreso) reconoce un pago de progresoasegurando que un contratista ya no puede poner un gravamen contra una parte de la propiedad proporcional al pago parcial. Un contratista emite una renuncia parcial cuando un propietario emite un pago parcial que deja un saldo restante en el proyecto de construcción.

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Ventajas de la renuncia parcial al derecho de retención

La renuncia parcial al derecho de retención ofrece tranquilidad. Garantiza que no se pueda presentar un derecho de retención contra la propiedad por la cantidad que el propietario ha pagado. Es un reconocimiento del pago.

Sin embargo, el contratista conserva el derecho a presentar un embargo contra la propiedad basado en cualquier parte impagada de la factura final.

Desventajas de la renuncia parcial al derecho de retención

Un contratista que emite una renuncia parcial al derecho de retención después de recibir un pago por el avance de un proyecto puede tener que emitir otra renuncia al derecho de retención cuando el propietario pague el resto del proyecto, lo que aumenta el papeleo y las molestias para todas las partes interesadas.

¿Qué es la renuncia definitiva al derecho de retención?

Los contratistas firman una renuncia final al derecho de retención cuando el propietario emite el último pago del proyecto y no queda ningún saldo pendiente. La renuncia final elimina el derecho del contratista a embargar cualquier parte de la propiedad del proyecto.

Las renuncias definitivas también pueden ser renuncias definitivas condicionales o definitivas incondicionales, en función del estado del pago definitivo.

Ventajas de la renuncia definitiva al derecho de retención

Una renuncia de gravamen final renuncia a los derechos de presentar un gravamen mecánico sobre cualquier parte de la propiedad, por lo que no hay más papeleo de gravamen en la línea. Los contratistas firman una renuncia definitiva al derecho de retención cuando han recibido el pago por sus servicios por la totalidad del saldo pendiente de un proyecto de construcción o cuando un propietario paga la totalidad del importe adeudado por el trabajo realizado en el proyecto. Para los propietarios, es un reconocimiento de que han cumplido sus obligaciones con el contratista general.

Desventajas de la renuncia definitiva al derecho de retención

Las exenciones de gravamen definitivas son precisamente eso: definitivas. Eso significa que los contratistas deben asegurarse de que han sido compensados por todos los materiales y el trabajo de todo el trabajo de construcción antes de emitir una exención de gravamen final, ya que no tendrán ninguna ventaja para luchar por la compensación después de firmar uno.

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¿Qué son las renuncias condicionales e incondicionales al derecho de retención?

Dentro de las categorías de renuncias parciales y finales al derecho de retención, existen otras dos distinciones: renuncias condicionales e incondicionales al derecho de retención. 

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Renuncia condicional al derecho de retención

Una empresa de construcción emite una renuncia de gravamen condicional cuando espera el pago de un propietario pero aún no lo ha recibido. La renuncia de gravamen condicional elimina el derecho a gravar la propiedad solo si se recibe el pago.

Renuncia incondicional al derecho de retención

Las renuncias incondicionales al derecho de retención son apropiadas cuando un contratista ya ha recibido el pago previsto, porque entran en vigor en el momento en que el contratista las firma. Cualquier pago recíproco con una renuncia incondicional al derecho de retención debe estar completamente liquidado.

¿Qué diferencia hay entre las renuncias definitivas y parciales al derecho de retención?

Cada vez que un contratista o proveedor se somete al proceso de renuncia al derecho de retención, debe asegurarse de que las condiciones de la renuncia son justas y de que la renuncia se ajusta a sus expectativas de pago. 

Riesgo de impago

Firmar una renuncia definitiva de gravamen requiere mucho cuidado y atención. ¿Se han contabilizado todos los costes del proyecto? ¿Se han liquidado todos los pagos? ¿Coinciden plenamente las condiciones de la renuncia con las expectativas de pago?

Las renuncias parciales al derecho de retención son menos arriesgadas de firmar, ya que aún existe la posibilidad de contabilizar los gastos pendientes en el siguiente pago.

Cesión de derechos

Los contratistas y proveedores tienen derecho a presentar un embargo contra una propiedad hasta que firman una renuncia de embargo. Una vez que se les ha pagado y han emitido una renuncia de gravamen, ya no tienen derechos de gravamen - esencialmente han intercambiado el derecho a colocar un gravamen por los pagos que han recibido.

La renuncia definitiva al derecho de retención suprime todos los derechos de retención del emisor, mientras que la renuncia parcial al derecho de retención suprime los derechos de retención sobre una parte de la propiedad.

La renuncia al derecho de retención no debe tomarse a la ligera

Como todos los documentos legales, todas las partes interesadas deben leer y comprender todos los detalles antes de firmar. Cuando un propietario pide a un contratista que firme una renuncia de gravamen, los firmantes deben asegurarse:

• Es la renuncia adecuada para el pago recibido
• Todos los gastos y trabajos mencionados en el documento se contabilizan
• Si se utiliza una renuncia incondicional, el pago no sólo está en mano, sino que el cheque se ha cobrado y los fondos están en el banco.

Cuando los propietarios y contratistas efectúan sus pagos a través de Truss, los fondos están a disposición del beneficiario inmediatamente, lo que significa que no hay riesgo de impago una vez firmada la renuncia al derecho de retención.

Las exenciones parciales de derechos de retención proporcionan un rastro documental de los pagos parciales o progresivos de un proyecto, cuando se esperan más pagos antes de la conclusión del proyecto. Las exenciones de gravamen definitivas se emiten cuando el propietario emite el pago por la totalidad del saldo pendiente de un proyecto o por la totalidad del trabajo y los materiales del proyecto. 

La firma de una renuncia al derecho de retención entraña cierto riesgo, ya que los contratistas y proveedores intercambian su derecho a presentar un derecho de retención sobre la propiedad por el pago del propietario. Los pagos rápidos y seguros de la construcción a través de Truss pueden aliviar gran parte del estrés que supone la espera de pagos, fomentando la buena fe entre las partes interesadas en el proyecto.